יחידות דיור לא מכורות האם קבלן צריך לשלם דמי ניהול בבית המשותף ככל דיירי הבית|מאת עו"ד מורני שיטרית


לעיתים אנחנו רוכשים דירה מקבלן ולא מסתכלים בחוזה על האותיות הקטנות בסוגיות דמי הניהול ברכוש הבית המשותף , במחי יד חותמים במהירות עם הקבלן על הסכם המכר וכן בד בבד עם החברת ניהול שתנהל את הבית ותוריד מאיתנו את הכאב ראש הגדול הזה שנקרא הבית המשותף גביה ,תשלומים ,בעלי משלח יד שונים , מבלי שהבחנו בכלל הקבלן החתים אותנו בהסכם המכר כי במקרה בו נציגות הבית חותמת מול חברת הניהול ,אזי כל פניה ו/או דרישה ו/או תביעה מצד חברת הניהול כנגד החברה המוכרת תשולם ותשופה על ידי בעל הדירות בבניין כולו. מאחורי הקלעים כולנו מבינים שמדובר בדמי ניהול בבית המשותף הרי על מה חברת הניהול כבר תתבע .

מה אשמים יתר בעלי הדירות בבית למה הם צריכים לשלם את השתתפות במיסי הבית כאשר כל מתקני הבית משכבר פועלים וראויים למגורים , האם הכיס שלהם יותר עמוק משל הקבלן איפה ההיגיון הבריא . דיירי הבית קנו ממיטב כספם את דירתם ועל זה הם צריכים להענש . לדידה, אין זה ראוי ,אין זה צודק,ואין זה הגון לא למותר לציין שהלקוח נמצא בעמדת נחיתות אל מול הקבלן ,שלו יש את המומחיות והידע בתחום. החובה לשלם את הוצאות הבית המשותף הינה מעוגנת בחוק ולא רק שקיימת חובה קיימת חובה ברורה ומודגשת על כל בעל הדירה לשלם את דמי הניהול {להלן :בעל החזקה}.

בדיעבד לפני חתימת ההסכם יש לבדוק את תקנון הבית המצוי האם קיים ואם לא ,לדאוג שיהיה בהתאם לחוק למעלה מן הצורך לדאוג שיהיה רשום בתקנון שמיסי הבית להלן דמי הניהול יחולו על כל יחידות הדיור גם באם לא נמכרו .טענות הקבלן במסגרת הסעיף בהסכם המכר יכולות לבוא לידי ביטוי כי אין הוא חתום כלל עם חברת הניהול ולכן לא קיים בין חברת הניהול לקבלן חובה כלפי אחד אל מול השני להלן הקשר החוזי ,ועוד ינופף הקבלן בסעיף שכל דרישה או תביעה יש להפנות לנציגות הבית ו/או דיירי הבית .

הקבלן הוא זה אשר מחייב את היחידות לקשור קשר עם חברת הניהול, ראשית כי הקבלן מעוניין לא להיות בזירת הבית המשותף ושנית כדי שיחידות שטרם נמכרו יהיה לקבלן יותר קל למכור אותם ,בית נקי ומטופח מזמין יותר מאשר בית שעדיין נמצא בשלבי בנייה ושיפוץ .בעצם קשירת קשר עם חברת הניהול משרתת את הקבלן על מלא ולא אף במחצית אז למה בכל זאת דיירי הבית צריכים לשלם גם את דמי הניהול על דירות המצויות בחזקתו של הקבלן וטרם נמכרו .

הוראות סעיף 34 לחוק החוזים מורה כי "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן-המוטב) מקנה למוטב זכות לדרוש את קיום החיוב אם משתמעת החוזה כוונה להקנות לו זכות "ואולם לקבלן מוקנה זכות ואינטרס ולמרות שאינו צד לחוזה הוא נהנה מאותם שירותים מצד המתחזק אך נמנע מלשלם.

כפי שאנחנו רואים ,בפסק דין דב פוטשניק נ' הנציגות הבית המשותף נקבע כי הוראות חוק המקרקעין מחייבות את "בעל הדירה" לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ,חלות גם על בעל הקניין שביושר. מה קורה שהקבלן לא מוכר את היחידות {להלן הדירות} במשך כמה שנים עדיין הוא לא ישתתף בהוצאות הבית המשותף ,בפסק הדין לעיל סברו כי הוצאות הבית המשותף חלות גם על בעל קניין שביושר . עוד נקבע כי קשה להלום מצב בו זכות קניין שביושר תעניק לבעליה רק הגנה ותפטור אותו מחבות כלשהי.

עצם קיומה של חובה זו היא חובה עצמית נפרדת המוטלת על כל בעל דירה היא בת אכיפה שאינה נתונה לשיקול דעת של בעל הדירה תכליתה להבטיח ניהול תקין של הבית המשותף ללא כל פגיעה ביתר בעלי הנכסים אך עלינו לדקדק ולבחון את תקנון הבית המשותף באם נעשה לפני רכישת הדירה ,עוד נקבע בפסק דין שלום נ' נציגות הבית נקבע כי "אין במידת ההנאה שמפיק בעל דירה מנכס שבבעלותו בבית המשותף כדי לגרוע מהיקף החובה המוטלת עליו לשלם חלקו בהוצאות החזקה הרכוש המשותף בבית המשותף בהתאם להוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. זאת כאמור בהינתן שלכל בעל דירה בבית המשותף זכות קניינית בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף אשר אינה תלויה בהיקף שימוש שעושה בעל הדירה בנכס שבבעלותו בבית המשותף."

אין ספק כי סירובו של הקבלן לשלם את מיסי הוצאות הבית המשותף כאשר הוא מחזיק בנכסים מהווה כתנאי מקפח כלפיי הקונה תנאי זה שולל זכות מוקנית על פי חוק ומסרבלת את סדר של הוצאות הבית המשותף. הדיירים עומדים בפני שוקת שבורה כי בינתיים צריך לשלם את הוצאות של הבית ורק אחר כך יורשה לתבוע כי גם סוגייה זו מורכבת משפטית ויש לבחונה היטב . סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה" כדלקמן: "מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

יותר ברור מזה אין הכתובת הינה נמצאת על הקיר בעל הזכות צריך לשלם את דמי הניהול אז מה גובר על מה החוק או ההסכם ,סוגייה זו צריכה לעניות דעתי לדון בבית דין לחוזים אחידים אשר תקבע האם הקבלן ביצע כלפיי בעלי היחידות תנאי מקפח בחוזה המכר ובאם תקבע כן סוגייה זו כבר תעבור לדון אצל המפקח על הבתים המשותפים .

מה באם יטען הקבלן לטענת הקיזוז על השקעות שהשקיע ברכוש המשותף של הבית המשותף, האם הם מצדיקות טענות קיזוז , פסק דין פריבאי נכסים נ' נציגות הבית נקבע כי אין מצדיקות הימנעותה מתשלום התשלומים השוטפים לנציגות הבית, וככל שבפי הקבלן טענות להשקעות שכאלה, עליו להגיש תביעה מתאימה. כך גם נקבע בפסק דין נוסף כי זכות הקיזוז אינה חלה לגבי חובות הנוגעים להוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף. טענת הקיזוז הינה טענה שמקורה בהוראות הדין המהותי. חוק המקרקעין הינו הדין המהותי והוא אינו מתיר קיזוז ביחס להוצאות הבית המשותף.



תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.