דירות קבלן לא מכורות: האם הקבלן חייב לשלם דמי ניהול כמו כולם| מאת עו"ד מורני שיטרית

קניתם דירה חדשה מקבלן, חתמתם על חוזה המכר, והתקשרתם עם חברת ניהול שתוריד מכם את "כאב הראש" של תחזוקת הבניין. הכל נראה מושלם, עד שאתם מגלים פרט מקומם, באותיות הקטנות של חוזה הרכישה, הקבלן פטר את עצמו מתשלום דמי ניהול על הדירות שטרם הצליח למכור. התוצאה? אתם ושאר השכנים מסבסדים מכיסכם את הוצאות התחזוקה של הדירות הריקות שנמצאות בבעלותו.

האם זה הגיוני? האם הקבלן, שהכיס שלו עמוק בהרבה משלכם, יכול פשוט להטיל עליכם את ההוצאות שלו? התשובה הקצרה היא: ממש לא. בואו נבין למה.

למה הקבלן מתחמק (ואיך הוא מרוויח על חשבונכם)?

הקבלן ינופף בסעיף בחוזה המכר שבו חתמתם שכל דרישת תשלום תחול עליכם, הדיירים.

אבל המציאות שונה. הקבלן הוא זה שכופה מראש על הבניין להתקשר עם חברת ניהול. למה? כי בניין מתוחזק, נקי ומנוהל היטב משרת את האינטרס הכלכלי שלו. הרבה יותר קל למכור את הדירות הנותרות כשהבניין נראה יוקרתי ומזמין. יוצא מכך שהקבלן נהנה באופן ישיר משירותי חברת הניהול, אך מתנער מהתשלום עליהם.

מה אומר החוק? זכות קניינית מגיעה עם חובות

למרות הניסוחים החד-צדדיים בחוזה המכר, החוק והפסיקה בישראל עומדים לצד הדיירים:

• חוק המקרקעין קובע נחרצות: סעיפים 58 ו-77א לחוק מטילים חובה מוחלטת על כל "בעל דירה" לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. הקבלן הוא הבעלים החוקי של כל יחידת דיור שטרם נמכרה, ולכן החובה הזו חלה עליו בדיוק כמו על כל דייר אחר.

• אין פטור מחובות: בתי המשפט (למשל בפסקי הדין "פוטשניק" ו-"שלום נגד נציגות הבית") קבעו שוב ושוב כי לא ייתכן מצב שבו זכות קניין בנכס תעניק לבעליה רק זכויות ותפטור אותו מחובות. החובה לשלם את הוצאות הבית המשותף היא חובה עצמאית ונפרדת, שאינה תלויה בשאלה האם הדירה מאוכלסת ו/או ריקה.

• הסעיף בחוזה הוא "תנאי מקפח": הניסיון של קבלן לפטור את עצמו מתשלום תוך הטלת הנטל על שאר הדיירים נחשב בעיני החוק ל"תנאי מקפח בחוזה אחיד" – תנאי שבית הדין ו/או בית המשפט יכולים להורות על ביטולו.

לסיכום

רוכשי דירות נמצאים לרוב בעמדת נחיתות מול סוללת עורכי הדין של הקבלן, אך אסור לכם להרים ידיים ולקבל את המצב כגזירת גורל. החוק קובע במפורש שמי שמחזיק בדירה – משלם עליה, גם אם קוראים לו "הקבלן" יהיו חכמים ובדקו את זה בטרם אשר רכשתם את דירתכם מהקבלן ולא לאחר מכן .

המאמר נועד לספק מידע כללי בלבד. ועד הבית קורס כי הקבלן מסרב לשלם את חלקו? אל תישארו חסרי אונים. אנחנו כאן כדי לבחון את החוזה, להתמודד מול הקבלן משפטית, ולהחזיר את הצדק (ואת הכסף) לקופת הבניין. צרו קשר עוד היום לייעוץ משפטי ממוקד.

תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני הניתן על ידי עורך דין.