זהות המתחזק בהסכם רכישה מול קבלן - האם זה תנייה מקפחת | מאת עו"ד מורני שיטרית

באם רכישתה דירה או כל נכס שמיועד להיות בית משותף ובדעת המוכר ו/או הקבלן לא להחיל על הבית את התקנון המצוי על רכוש המשותף של הרוכשים , אלא תקנון אחר בעניין המתחזק של הבית על המוכר חלה חובת גילוי מוגברת ועליו לנקוט בזהות המתחזק ובשמו ועוד הוא חייב לכלול מפרט מפורט על מתן שירותיו של המתחזק ולצרף את המפרט לחוזה המכר וזאת מכוח סעיף 6לחוק המכר קבלן שהחליט לא לפעול על פי הוראות חוק אלה יחול על הבית התקנון המצוי בהתאם לסעיף 61 לחוק המקרקעין אשר קובע, כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. מלשון החוק עולה, כי קביעת תקנון וניהול הבית המשותף על פיו, אינה בגדר אופציה אלא זו חובה בדין המוטלת על הדיירים על פי החוק. הוראות סעיפי חוק אלה הן קוגנטיות קרי, בלתי ניתנות להתניה אלא לטובת הקונה כידוע לקבלן יש כוח עודף על הרוכש ולכן פרשנות עניין זה תבוא לטובת הצד החלש להלן הקונה. יצוא אפוא שנציגות הבית חוזרת לשחק במשחק החוזי וידיה היא העליונה על פי התקנון המצוי .

הסוגיה המשפטית שאדון עלייה מה גובר על מה התקנון המצוי או שמא הסכם המכר על ידי הקבלן אשר משריש את התקנון הראשוני וכופה על הקונים את חברת הניהול ?פרק ו1 לחוק, על "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", קובע בסעיף 77 ג' לו כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי בתוספת". על התקנון המצוי נאמר כי הוא :" אינו אלא פיקציה הסכמית שקבע חוק המקרקעין בדבר היחסים ההדדיים בין בעלי דירות בבית משותף, כדי לאפשר להם חיים בצוותא, תוך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש . התקנון המצוי חל אפוא, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים כל עוד לא נערך תקנון מוסכם...".הוראת סעיף 62 לחוק קובעות כי תקנון מוסכם יכול להיערך בו שינוי הוראות על ידי הסכמה של בעלי הדירות , אם כך גם את סכום דמי הניהול ניתן לקבוע בתקנון וגם את חברת הניהול . סעיף 58 לחוק ממנו אנו שואבים את החובה של בעל הדירה לשלם את דמי הניהול אומר כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. אנו למדים שניתן לשנות הוראה בתקנון הראשוני של הבניין למרות ההוראות בסעיף 58 לחוק וזאת במסגרת ההסכם המכר עם הקבלן. כאשר כל בעלי הדירה חותמים על הסכם מכר זהה אחיד ניתן לראות בשינוי ההוראה למרות שטרם נרשם הבית המשותף כבית משותף ברישום הפנקסים כתקינה כל עוד הקבלן עומד בתנאי החוק של סעיף 6 לחוק המכר הקבלן צריך לצרף להסכם המכר נספח שבו יהיה פירוט בבירור לדברים הבאים: הוצאות חלק מהרכוש המשותף,שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה ,שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחויבים בקשר אליו, סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף,כל עניין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א) .קבלן שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים לעיל, על אף האמור בחוזה המכר, יראה כמי שהתחייב להוראות התקנון המצוי בחוק אשר יחולו על הבית המשותף. לא למותר לציין כי הפסיקה קבעה בפסק הדין נציגות הבית המשותף הרב ניסבואם נגד קבוצת אהרוני יזום והשקעות בע"מ "שסעיף 6 א(ב) לגביו נאמר כי סעיף זה קובע חובת גילוי שתחול על המוכר דירות בבית משותף והמתכוון לקבוע, בתקנון או בדרך אחרת, חובת התקשרות של בעלי הדירות עם מתחזק. על רצונו של המחוקק להגביל את כוחו של המוכר לקבוע כי הבניין ינוהל ע"י מתחזק והאפשרות של המוכר לקבוע את זהות המתחזק" מכאן אנו למדים שחובת הגילו לגביי המתחזק היא מחייבת בחוק ועל פי הדין.

סוגיית חוזה האחיד -בחוזה המכר

לעיצומו של עניין נשאלת השאלה האם חוזה המכר אשר קובע את דמי הניהול והמתחזק נחשב בגדר חוזה אחיד או לא , ואם התניית המתחזק מהווה כתנאי מקפח מול בעלי הדירות ועל כן ניתן לבטלו , בהתאם להוראת הביטול המיוחדת הקבועה בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים אשר אומרת כי " בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח", חוזה אחיד הוא נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים שונים מטרתו של חוק החוזים האחידים סעיף 1 , היא להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים . הרי כידוע לנו כי כל רוכשי הדירות בעצם חותמים על חוזה אחיד דא עקא, על אף שקבלן עורך שינוי לאחד הרוכשים באחד סעיפי ההסכם עדיין ההסכם האחיד שומר על מעמדו ועל פי הפסיקה נחשב כחוזה אחיד. בהתבסס על הדברים לעיל אבחן אם חוק החוזים האחידים בעניינים אלו אכן יאכל להגן על הרוכשים. בחוזה מכר מקבלן לא מדובר בחוזה אשר נרכם ללקוח לקוח אלא חוזה אחיד לכל הקונים . בנסיבות דנא כל אחד מתנאי החוזה נתון לבחינה ולבדיקה במסגרת חוק החוזים האחידים. די בכך שסעיף מבין סעיפיו של החוזה עלול לקפח את אותם רכושי הדירות וקיימת עילה לביטולו של הסעיף והצדקת הסרתו מהחוזה. יאמר כי המציאות הנורמטיבית שקבע המחוקק במסגרת של חוק המכר(דירות) מטרתה העיקרית היא להגן על הרוכש סעיף 7 א' לחוק המכר אומר כי "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה.

אם כן מה הוא היחס הראוי בין ביטול תניה מקפחת בחוזה אשר סותרת חוק קוגנטי (כופה) אל מול הוראות חוזיות בחוזה המכר . הפסיקה קבעה שתניה בחוזה אשר סותרת חוק כופה להלן חוק מכר דירות בענייניו היא בטלה. העילה הנכונה לפסול תניה מקפחת בחוזה אחיד היא לא בשל היותה מקפחת אלא בשל היותה סותרת חוק ,ודוק הוראה חוזית המתנה התניה על חוק המכר דירות היא חסרת תוקף וזאת מבלי להיזקק כלל למבחני הקיפוח בהתאם לחוק החוזים האחידים כאשר בחוזה המכר תהיה תנייה אשר סותרת חוק מרשה דיספוזיטיבית במעמד זה הערכה השיפוטית תכיל את מבחני הקיפוח של חוק החוזים אחידים . בבית המשפט העליון נקבע כי תנאי בחוזה מכר דירה, לפיו "הקונה מתחייב לחתום על הסכם התקשרות עם חברת השירותים, מיד עם קבלת הודעה מאת המוכר על הקמת חברת השירותים. נוסח הסכם ההתקשרות עם חברת השירותים מצורף כנספח ה'.' סעיף זה מרשה את המוכר להקים חברת שירותים אשר תפקידה יהיה לתחזק את השטחים והמתקנים המשותפים בשכונה. השליטה בחברה זו תהא - על פי סעיף 8.2- בידי המוכר עד לכינון הנציגות בכל בתי השכונה. סעיף 8.3מחייב את הקונה לחתום על הסכם התקשרות עם חברת השירותים.סעיף זה נועד לשמר ולשפר את איכות הסביבה ולהבטיח כי לא תחול התדרדרות ברמת הדיור לאחר כניסת הדיירים לדירותיהם החדשות. עם זאת, אנו ערים לקשיים שמעוררת ב"כ היועץ המשפטי, ובעיקר חיוב רוכשי הדירות להתקשר בחוזה עם גוף שליש. נראה לנו כי ניתן להסיר חלק מקשיים אלה אם סעיף 8.2יתוקן כך שהשליטה בחברת השירותים תהא בידי המוכר עד לכינון נציגות בכל אחד מן הבתים (ולא עד לכינון הנציגות בכל בתי השכונה). בשלב זה תועבר השליטה לנציגות הבית " . משמע שהתניית חברת הניהול גם אם הקבלן עמד בהוראות חוק המכר על כל הוראותיו עדיין הינה מערימה התנגדויות ועימותים מצד הרוכשים ולפיכך בפסק דין זה נתנו הוראה ללא בדיקה אל מול בית הדין לחוזים אחידים כי מן הראוי לשנות את התנאי ולהעביר לנציגות הבית המשותף לטפל בעניינים אלה על מנת שהיא תבטיח את אינטרס הרוכשים בצורה הטובה ביותר.

מסקנתי היא כי בחלק מהוראות החוזיות של הקבלן אל מול רוכשי הדירות בית הדין לחוזים אחידים יכול לשנות את ההוראה או לבטלה ברוב המקרים הוא משנה , בעניין קביעת חברת שירותי הניהול בעליון נפסק להעביר את הטיפול של הבית המשותף לנציגות עצמה ללא בדיקה או הפניה לערכה שיפוטית אחרת משמע שחוק המכר גובר על הוראה חוזית של הקבלן בחוזה המכר ולפיכך על הקבלן לעמוד בהוראות חוק המכר בדקדוק .עוד חוות דעתי היא להקים נציגות בית זמנית עם מועד מסירת המפתחות לרוכשי הדירות וזאת על מנת להעביר את טיפול ותחזוקת הבית המשותף לידי הרוכשים שיגנו על האינטרסים שלהם בצורה הטובה ביותר ולהימנע מעימותים עם רוכשי הדירות.

תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.