ClickCease
 

מעמד הנציגות ,שכרה ותביעות אישיות כנגדה| מאת עו"ד מורני שיטרית

מינוי הנציגות ובחירתו נערך באספה שמכנסים ומודיעים עלייה לבעלי הדירות כארבעה ימים לפחות לפני המועד. ההודעה על כינוס האסיפה יוצג בהודעה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו באותו מודעה יפורט סדר יומה. לנציגות הבית יכול להיבחר אדם אחד או יותר אך לא יותר מחמישה חברים תקופת כהונתה של הנציגות הנבחרת יהיה תקף עד למינוי הנציגות החדשה וכל עוד לא ממנים נציגות חדשה יראו בנציגות הראשונה שנבחרה כי היא הנציגות אשר ממשיכה לכהן. סעיף65 לחוק המקרקעין קובע כי : "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף."חוק המקרקעין לא מכיר בית ללא נציגות גם אם הבית לא רשום ,מעת רישום הבית בפנקסי הבתים המשותפים בבית מתמנה נציגות זמנית .

ודוק ,גם אם הנציגות נקבעה בשנות ה-50 ולא נבחרה שוב נציגות במהלך שנים על גבי אותן שנים וברור כי הנציגות כלל לא פעילה ולא מועילה תכהנה אותה נציגות הראשונה שהתמנתה ,אלא איפוא אם נבחרה נציגות חדשה אחרת .טענות בדבר כי הנציגות המכהנת איננה הנציגות החוקית ולפיכך אינה יכולה לכהן בתפקידה יש להוכיח קיומה של נציגות אחרת הפועלת לניהולו של הבית המשותף ואשר כלפיה מקיימים בעלי הדירות את חובותיהם להלן תשלומי הוועד,עד אז כל עוד לא הוכח אחרת אותו נציגות המכהנת מעמדה ממשיך ונשמר וכן תמשיך לכהן גם בניגוד לרצון הדיירים.עוד באותו עניין החלטות הנציגות סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי : "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה או לניהולו של הבית המשותף...". החוק למעשה מקנה לנציגות ייפוי כוח של דיירי הבית ,בנסיבות אלה כל החלטה אשר מפיל הנציגות לגבי עניני רכוש הבית עליה לבוא לידי מימוש . אך מה קורה כאשר לעיתים מתגלות מחלקות וההתנגדויות מצד דיירי הבית לעניין החלטות הנציגות ו/או שהנציגות אינה ממלאת את חובותיה ואינה דואגת לרכוש המשותף האם כל אלה יכולים להוות לנו סיבה להפסיק לשלם את מיסי הוועד .בפסק דין נציגות הבית המשותף ברח' הרצל 143 נהריה נ' קרבר נקבע כי : אפילו אם נפלו פגמים במינויה של התובעת כנציגות הבית הרי שטענות אלה אינן יכולות לשמש כטענות הגנה במסגרת תביעה לתשלום דמי ועד בית ולכל היותר היה על הנתבעים להגיש תביעה נפרדת בעניין זאת בשעה שהתובעת הציגה לכאורה פרוטוקול אסיפת דיירים בה נבחר הנציגות הבית בה נכחו 6 דיירים וכן הצביעה על כך שרוב בעלי הדירות משלמים לה את דמי הוועד ".

עוד באותו עניין נקבע כי סמכויות הנציגות הובהרו היטב בהלכה שנפסקה בע"א 98/80 , קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 , לוד כדלהלן: "מהוראות החוק והתקנון עולה כי נציגות הבית המשותף הנבחרת על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי והשוטף של הבניין,ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה".

הפסיקה הרווחת קובעת כי התנהלות הנציגות בין אם היא סבירה לעיני הדירים ובין אם היא בלתי סבירה היא אינה מהווה לדיירי הבית את הזכות להתנער מהחלטות הנציגות ,מאידך בעת שפועלת הנציגות במסגרת כוחותיה היא אינה פוטרת את דיירי הבית מהחובה הנתונה בידיהם לממש את החלטותיה או לא לשלם את מיסי הבית כך, אזי פעולותיה, יחייבו גם את בעלי הדירות שהתנגדו לפעולה, בעוד שככל שמדובר על פעולה בהרשאה, הרי זאת תחייב את מי שנתן את ההרשאה. דהיינו, הנציגות שלוחת כלל השותפים להלן בעלי הדירות ובעלת מעמד משפטי עצמאי ולכן כל עוד מדובר בגדר כוחותיה במסגרת ניהול הבית , הרי שהיא מוסמכת ופעולתה מחייבת את כלל הדיירים .

אין חיוביו של בעל דירה מקנה לו את הזכות להתנער מהם כאשר אין הוא מרוצה מהתנהלות הנציגות , ועוד עמדה זו מתחזקת בבית המשפט המחוזי בע"א 204/79 וויזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף :"אין דייר פורש מציבור הדיירים ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים ,ואין זיקה בין החובות במובן זה שאי קיומה של האחת על ידי צד אחד נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה " בעל דירה אשר יש לו ביקורת כלפייה (להלן:נציגות הבית) ואינו מרוצה מהתנהלותה עומדת לו הזכות להעלות אותה בפורום האסיפה הכללית ולפנות לנציגות בדרישות כאלה ואחרות במקרה וסירבה הנציגות לדרישות ,בהסבר שאינו מניח את הדעת בעל הדירה יכול הוא לפעול בצעד אופרטיבי ממשי בתביעה כנגד הנציגות באופן עצמי שתוגש לפורום המוסמך כדי שעמדתו תיבחן. בפסק הדין ע"א (י"ם) 58/87 דר' שלום נ' נציגות הבית המשותף ברח' בן יהודה 2 נבחנת הסוגייה של דייר סרבן עקב פגם בהחלטותיה של הנציגות שם נקבע כי :"בחינה של החיובים השונים על פי התקנון מעלה כי אלה הינם חיובים עצמיים חובתו של כל בעל דירה אינה מותנית בביצוע החיובים האחרים על פי התקנון, כמו: ניהול נכון ומסודר של פנקס הכנסות והוצאות או מתן רשות לעיין בפנקס זה ובקבלות ובמסמכים הנוגעים להן, חובתו של בעל דירה עומדת בפני עצמה גם כאשר הגורמים האחרים אינם עומדים במלוי חיוב כלשהי שהוטל עליהם".

כמו כן ,מרבית הנציגים מאפשרים לעצמם לא להשתתף בהוצאות וועד הבית ואו לקבל שכר על עבודתם , עבודת נציגות הבית היא קשה מאוד ורוב הנציגים עושים את עבודתם נאמנה בהתנדבות וללא שכר .האם מתן פטור חברי נציגות הבית המשותף מתשלום "דמי ועד בית" מקובלת כשמדובר בפעולה הנעשית בהתנדבות כאשר רוח התקופה בימנו שרוב הבתים המשותפים מתוחזקים על ידי מתחזק ולא באופן עצמי על יד הנציגות . החלטה כזו צריכה להבחן על ידי כלל הדיירים ולהתקבל כדין באסיפה הכללית של בעלי הדירות בהסכמתם על פי רוב הדעות ולהיות רשומה בתקנון הבית ,בד בבד יש לשקול בהחלטת הפטור של תשלום מיסי הוועד כי תשלום בעלי הדירות מכסה את הוצאות הבית וכן את שכרו של המתחזק .בהתאם להוראות חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 סעיף 12 ב' לתוספת קובע כי אין לתת פטור של תשלומים מכל סוג זה לנציגות הבית או תוקף כאשר דבר זה אינו מוסכם על כלל בעלי הדירות . אם כן מכוחה של הוראת סעיף 5 (א) לתוספת (64) לחוק המקרקעין לתקנון המצוי כאמור מוסמכת האסיפה הכללית בבית המשותף לקבל החלטות בדבר פטור מיסי הוועד או שכר לנציגות המכהנת ואדגיש כל עוד הוצאות הבית המשותף מכוסות ונשארת יתרה בקופת הוועד ויש הסכמה מצד הדיירים.

מה בנוגע לתביעות אישיות כנגד נציגות הבית האם הדבר אפשרי ,כפי שקבעה הפסיקה הנציגות הינה אישיות משפטית בעלת מעמד משפטי , אך אין לראות במעמדה של הנציגות כחברה ועובדיה כשלוחים של החברה , שלכאורה מדובר ביחסי שליחות בין כל בעלי הדירות בבית המשותף לבין הנציגות. אם כך נשאלת השאלה אם דיירי הבית יכולים לתבוע את עצמם הרי את החלטות שניתנו באסיפה הכללית הם התגבשו תוך כדי ההצבעה והרוב שהכריע גיבש את החלטתה . באותה נשימה אדגיש ואומר כי אם יתבעו המתנגדים באופן אישי את הנציגות הבית על כל החלטה בניהול סדר הבית המשותף מעמדה של הנציגות יהיה ריק מתוכן ולימים תפקיד הנציגות יתאדה כי באם ידע נציג שהוא חשוף לתביעה לא ירצה כלל למלא את תפקידו בנציגות . באותו עניין אותו הרעיון ביטא גם כב' השופט כהן בפסק הדין דן אור נ' נציגות הבית המשותף ברח' שמשון 23 חיפה לאמור: "לא בכל מקרה חברי הנציגות הם משפטנים הבקיאים ברזי חוק המקרקעין והתקנון המצוי במידת הבקיאות שהפגין המערער מס' 1 . יש אפוא להעניק לנציגות הבית חופש פעולה מסוים כאשר היא פועלת בעניינים שהם בגדר 'זוטי דברים'. הטלת כבלים דיוניים שונים על יכולתה של נציגות הבית לקבל החלטות בעניינים של מה בכך עשויה לגרום לשיתוק הנציגות ולהכבדה בניהול ענייני הרכוש המשותף."

אנסח את מסקנתי כי לא מעט אתגרים ועימותים עומדים בפני הנציגות במציאות חיינו מול דיירים שאף פעם אינם שבעי רצון מהתנהלות תפקידה של הנציגות וישנם כאלה שאף מכנסים במערך התנהלות היום יומית מקלות בגלגלים של ניהול הבית ובכך מערערים את מעמדה של הנציגות ואף את רצונה להתפטר מתפקידה .הבעת עמדות מצד הדיירים כל עוד הן רלוונטיות ותורמות לניהול הבית הם לגיטימיות ביותר ואף נדרשות , הנציגות לרוב לא זוכה לתגמולים כספים מצד הדיירים עצם רצונה לתרום לניהול הבית יש לראות בכך כערך מוסף לחברתנו ,אין זה פשוט לנהל את הבית המשותף ואין זה פשוט להיות בלי נציגות בבית . כיום קשה מאוד לגייס נציגות לא מפאת העדר השכר ולא מפאת הערכה מצד הדיירים פעולתה של הנציגות מבורכת באשר היא וכל עוד היא פועלת במסגרת כוחה יש לתן לה חופש פעולה וכן לא להגבילה ולא לערער את מעמדה .


תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.