נזילות, פיצוצים ותיקונים ברכוש המשותף: מתי מותר לכם לתקן לבד? | מאת עו"ד מורני שיטרית

התעוררתם בבוקר וגיליתם רטיבות איומה בקיר הסלון. בדיקה קצרה מעלה שמקור הנזילה הוא בקיר החיצוני של הבניין, ו/או בצינור ביוב מרכזי. פניתם לוועד הבית (נציגות הבית המשותף), אבל הם גוררים רגליים, מתעלמים ו/או מסרבים לשלם.

בשלב הזה, רוב הדיירים שואלים את עצמם: "אולי פשוט אביא איש מקצוע, אתקן את זה בעצמי, ואקזז להם מדמי הוועד ו/או אתבע את ההחזר? "כעורכת דין המלווה סכסוכי שכנים", התשובה שלי אליכם היא: עצרו !!! אל תעשו דין לעצמכם. בתי המשפט קבעו כללים נוקשים מאוד לגבי תיקון ליקויים ברכוש משותף, ומי שפועל בפזיזות עלול למצוא את עצמו משלם אלפי שקלים מכיסו, ללא שום החזר.

מה נחשב בכלל "רכוש משותף"?

לפני שניגשים לפתרון, צריך להבין מי אחראי. סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע שרכוש משותף כולל את כל מה שאינו דירה פרטית: חדרי מדרגות, מעליות, גגות, מקלטים, וחשוב מכל - קירות חיצוניים וצנרת מים וביוב המשרתת את כלל הדיירים.

בפסק דין (קפן הרבט נ' שמעוני) נקבע במפורש שגם קיר חיצוני שצדו הפנימי פונה לתוך הדירה שלכם, הצד החיצוני שלו נחשב רכוש משותף לכל דבר. המשמעות היא שהאחריות לתחזק ולתקן ליקויים באזורים אלו מוטלת באופן מוחלט על נציגות הבית (ועד הבית), והתשלום חייב לצאת מקופת הבניין.

מלכודת "עשה זאת בעצמך"

מה קורה כשנציגות הבית מסרבת לתקן? הפיתוי לתקן לבד הוא עצום, אבל בתי המשפט (למשל בפסק דין "חיים נגד נציגות הבית סוקולוב") קבעו שלא ניתן להשלים עם מצב שבו "איש הישר בעיניו יעשה".

על כל דייר להכיר במעמדה של הנציגות. אי אפשר לעקוף את מנגנון הבית המשותף, לתקן באופן עצמאי ולשלוח חשבונית, שכן הדבר ירוקן מתוכן את תפקיד הוועד.

החריג: באילו תנאים תקבלו החזר על תיקון עצמאי?

כדי שבעל דירה שתיקן ליקוי ברכוש המשותף מכיסו יזכה לשיפוי (החזר הוצאות) מיתר הדיירים, עליו להוכיח בבית המשפט שעמד בכל התנאים המצטברים הבאים:

1. אחריות: הליקוי אכן שייך לרכוש המשותף.

2. פנייה וסירוב: הדייר פנה בבקשה מפורשת לנציגות לתקן ו/או פעל אקטיבית באסיפת דיירים, והייתה התעלמות מצד הנציגות ו/או בעלי הנכסים.

3. דחיפות אקוטית: כל עיכוב (כמו המתנה לפסק דין) היה מחמיר את הנזק משמעותית ו/או פוגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר להשתמש בדירתו (למשל: הצפת ביוב חמורה בדירה).

4. סבירות: התיקון בוצע בצורה נאותה, וההוצאות עליו היו סבירות (ולא מנופחות).

"אבל אין לנו וועד בית בכלל!"

זהו אחד התירוצים הנפוצים של דיירים בבניינים מוזנחים. חוק המקרקעין (סעיף 65) אינו מכיר בסטטוס של "בניין ללא וועד". מבחינה משפטית, כל עוד לא נבחרה נציגות חדשה, הנציגות האחרונה שפעלה בבניין ממשיכה לכהן כדין. לכן, עליכם לפנות אל הנציגים האחרונים ולדרוש מהם לכנס אסיפה ולטפל בליקוי.

דרך המלך: המפקח על רישום המקרקעין

אם יש לכם ליקוי ברכוש המשותף והוועד מתעלם, הדרך הנכונה, הבטוחה והמועדפת היא לא לשלוף את כרטיס האשראי שלכם, אלא להגיש מיד תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

למפקח יש סמכות של שופט בית משפט השלום, והוא יכול להוציא צו עשה המכריח את הנציגות לבצע את התיקון באופן מידי. רק בדרך זו תבטיחו שהבעיה תטופל מבלי שתסכנו את כספכם הפרטי מול שכנים סרבנים.

המאמר נועד לספק מידע כללי בלבד. סובלים מרטיבות או נזק כתוצאה מליקוי ברכוש המשותף, וועד הבית מתנער מאחריות? אל תוציאו כסף מכיסכם לפני שתתייעצו. אני כאן כדי להגיש תביעה מהירה למפקח על הבתים המשותפים, לאכוף את החוק על הנציגות ולהגן על הנכס שלכם. צרו קשר עוד היום.

תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני הניתן על ידי עורך דין.