תיקוני ליקויים בבתים משותפים ומה שביניהם |מאת עו"ד מורני שיטרית

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין כדלהלן: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

בהתאם להגדרה זו ברור כי צנרת משותפת, ביוב, נזילות בין דירה לדירה בקירות חיצוניים מקורם כהגדרתן בחוק דהיינו רכוש משותף. מכאן נובע שאחריות לתחזוקתם התקינה מוטלת על נציגות הבית המשותף .במסגרת פס"ד קפן הרבט נגד שמעוני יוסף נקבע כי : "גם בקיר חיצוני שצדו הפנימי פונה אל אחת הדירות, הצד החיצוני הוא רכוש משותף ואילו הצד הפנימי הוא חלק מאותו דירה שאליו הוא פונה", אם כך על מי חלה חובת ההוצאות בכל הליקויים הנמצאים ברכוש המשותף, שאלה זו מעלה הרבה תהיות בין דיירי הבית של הבניין משותף. לבינתיים תחזוקת הבית נפגעת ויוצא אפוא בעל דירה שדירתו ניזוקה צריך להמתין בסבלנות להחלטתו של וועד הבית על מנת שלא יצטרך שלם את העלויות הכבדות במקום הדיירים.

מה קורה לבעל דירה שניזוק ומחליט לתקן בעצמו ועל חשבונו את התקלה ברכוש המשותף האם יהיה זכאי להחזר הוצאותיו מיתר בעלי הדירות? ככלל, זכותו של בעל דירה לפנות בדרישה לנציגות הבית שתבצע תיקון ליקוי ברכוש המשותף הפוגע בדירתו קבועה בסעיף(3) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה".

בפסק הדין חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקלוב 48 קריית אתא נקבע כי : "הטיפול במקרים בהם אחד הדיירים בבית משותף הוציא מכיסו הוצאות לצורך תיקון ליקויים ברכוש משותף, מחייב התייחסות למסגרת של דיני בתים משותפים.על הדייר הבודד להכיר במעמדה של נציגות הבית המשותף. אם לא כן, ירוקן מנגנון זה מתוכן. על רקע זה אין להשלים עם מצב בו איש הטוב בעיניו יתקן".

משכך לנציגות הבית יש חשיבות רבה ואין לזלזל כלל במעמדה ראשית כאשר יש פגם במערכת הבית המשותף על אותו בעל דירה לפנות לנציגות. עוד נקבע בפסק הדין חיים לעיל כי על מנת שבעל דירה יזכה לשיפוי בגין הוצאותיו עליו לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: מדובר בליקוי ברכוש המשותף של הבית שהיה מוטל על נציגות הבית המשותף לתקנו על חשבונה, פניה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וסירובה לתקן, עיכוב שהיה נגרם בגין פניה למפקח על רישום מקרקעין היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. אי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של בעל הדירה לעשות שימוש בדירתו. תיקון הליקוי ברכוש המשותף בצורה נאותה, שיפוי בגין הוצאות סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי. אי לכך אין לראות כי תשלום של בעל הדירה על נזק ברכוש הבית המשותף לעניות דעתו משמע קובע כי מכוח חוק המקרקעין סעיף 31-32 לחוק: שותף במקרקעין רשאי לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקה תקינה של המקרקעין. וכן כי שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו יהא זכאי לשוב ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקם במקרקעין. לליקויים ברכוש המשותף אין חלים על עסקינן בבית משותף . מה קורה כשאין נציגות וועד בית כלל ? מכל מקום גם אם במועד של תקלה בלתי סבירה ואין וועד כלל,החוק לא מכיר במצב של העדר נציגות שכן סעיף 65 לחוק המקרקעין קובע כי: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייניהבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון"

וכל עוד לא קיימת החלטה על החלפת הנציגות האחרונה שפעלה בבית יש להכיר בפניות של בעל הדירה כפניות לנציגות לצורך עמידה בתנאי זה ולראות בה כנציגות.

נחיצות התיקון בבית המשותף האם אי תיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולת של בעל הדירה לעשות שימוש בדירתו האם בעל הדירה ימתין לנציגות הדיירים ו/או לוועד הבית עד שיגובשו החלטה בעניין ?

במקרה שבו לא ניתן היה להמתין ולו רגע קט התיקון שנדרש היה בהול ומיידי וכל עיכוב מביא להחמרת המצב והנזק ככל שלבעל הדירה אין לו כל מענה ,על בעל הדירה לטפל באופן עצמאי ולהעביר לאחר מכאן את דרישת התשלום לדיירים . יש להדגיש כי דייר שמתקן ליקוי ברכוש המשותף על דעת עצמו ואף זכאי לקבל שיפוי על כך הוא בגדר החריג ועל כך באם ולא תהיה הסכמה מצד הנציגות לתשלום הנזק על בעל הדירה לפנות אל המפקח על הרישום המקרקעין בתביעה מתאימה .

מכל האמור לעיל עולה כי ודוק, בכל בעיה משותפת בבית המשותף יש לפנות לנציגות הוועד בצעד אקטיבי במכתב בהודעה מסודרת על מנת שתיידע את כלל דיירי הבית ולדרוש את ביצוע התיקון הדרך היחידה והנכונה היא פנייה לנציגות שתתקן את הפגמים. באם אין נבחרה נציגות כדין הנציגות האחרונה מעמדה איתנה לפי התקנון המצוי ועליה לכנס אספת דיירים כדין ולגבש החלטה אשר תפתור את הבעיה של בעל הדירה על מנת שלא יגרם נזק בלתי סביר לרכוש המשותף וכן לבעל הדירה הניזוק . כאשר הפניה אל הנציגות אינה נושאת פרי, דרך המלך היא לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין על מנת לאכוף על הנציגות את חובתה. על אפשרות זו נכתב בפסק הדין בפרשת רוס כי "גם מבחינת הדייר זוהי האפשרות המועדפת, מאחר שבדרך זו מבטיח עצמו הדייר מפני האפשרות שלאחר שיוציא ממון רב על תיקונים, יחליט בית המשפט מטעם זה או אחר כי לא ניתן להחזיר לו את הוצאותיו, או שלא מגיע לו החזר כל הסכום אלא חלקו בלבד...".

[1] סעיף 52 לחוק- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

[2] ת"א 213/70 קפן הרבט נ' שמעוני יוסף (פורסם בנבו 13.11.13)

[3] סעיף 3 לתקנון המצוי שבתוספת (סעיף 64) לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 .

[4] ברע"א 17/4984 חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קרית אתא, (פורסם בנבו, 14/12/17)

[5] סעיף 31-32 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969

[6]סעיף 65 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.

[7] 3/29/2017 אפרתי הילה נ' בן יוסף עופר ,בן יוסף חניתה ,באסל יגאל ,באסל ישראלה ,נציגות הבית המשותף (פורסם במשרד המשפטים הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין)

[8]ע"א 179/84 ליקה ברטה נ' נציגות הבית המשותף מרח' לייב יפה ואח'(פורסם בנבו).(פרשת רוס)

תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.