ClickCease
 

חוזה רכישה מקבלן האם הוא "חוזה סטנדרטי" ראו הוזהרתם | מאת עו"ד מורני שיטרית


"חוזה סטנדרטי" ברכישת דירה מקבלן ,אין דבר כזה אף שעברו כמה תיקונים בשנים האחרונות, בחקיקת חוק חוזה אחיד ,נוסח דברי החקיקה ארכאי, ואינו תואם את המציאות המשתנה. כמו כן, אף אחד מדברי החקיקה של חוק חוזים אחידים אינו כולל נוסח מחייב ואחיד של חוזה לרכישת דירה מקבלן ומדוע אם כן כה מועטים הפונים לבית הדין , ראשית, הרבה מהרוכשים אינם נעזרים ביועצים משפטיים טרם חתימתם על החוזה , ובדיעבד לאחר שהבינו והשכילו כי חתמו על חוזה אשר מקפח את זכויותיהם מגישים את ההליך המשפטי בבית משפט כמו כן יש להביא בחשבון את עלויות ההתדיינות בפני בית הדין שנית יש רוכשים שאינם מודעים כלל שחוזה הרכישה מקפח את זכיותיהם. אומנם מי שכן נעזר בעורכי דין לצורך הליך אישוריהם של אותם חוזים להלן הקבלנים .אם כך כפי שציינו לעיל על נוסח החוק לחוזים אחידים שאינו מקבע אותנו בתבנית נותר בידנו הפתרון הסופי הפסיקה שיקולם של השופטים שיחליטו האם התנאי או מקפח או לא ואם קיימים בחוזה תנאים מקפחים אז יש לתת החלטה שיש לבטלם. בית משפט הוא השחקן הראשי וכן מהווה משקל מהותי ללשון החוזה , וזאת כנגזרת של עקרון חופש החוזים, שהינו עקרון- על בדיני חוזים. עקרון חופש החוזים מתבטא אף בזכותם של הצדדים לחוזה ליהנות מהגנה מפני התערבות שיפוטית מיותרת בהסכמות החוזיות אך קיים מתח בין הגשמת רצון הצדדים, כפי שהוא עולה מהטקסט החוזי, לבין תפיסת הפרשנות התכליתית. מחמת הערמת קשיים על הרוכשים חייבת כאן התערבות שיפוטית של בתי הדין לחוזים אחידים שלהם המומחיות. באם תהיה רגולציה אחת וחד משמעית ולפסיקה לא יהיו שתי פנים קרי החלטה מטיבה בבית דין לחוזים אחידים עם הרוכשים ואילו החלטה שאינה מטיבה עם הרוכשים בבתי משפט, על מנת שיהיה מתווה אחד של אחידות בחוזה הרכישה הפתרון הינו התדיינות רק בבית הדין לחוזים אחידים וכן לא לפרוס בידי הרוכשים אופציה נרחבת של אפשרויות, במטרייה כזו מסובכת המחוקק חייב להוסיף תוספת נוספת לחוק אשר קובעת זו. חשיבותו של חוזה האחיד בהסכם הרכישה מאוד משמעותי ואין ספק שהוא פוגע בזכויות הרוכש, יצוין כי חוזה משפטי בין הצדדים דורש בבסיסו מפגש רצונות , גמירת דעת ומסוימות אבל לא כך הדבר בפועל בעניינינו יש גמירת דעת רק מצד אחד דהיינו הקבלן ולא מצד הרוכש .נוכחנו לדעת כי קבלנים אינם ממלאים את הוראות החוק רק באם יש סנקציה לצידם וזה בא לידי ביטוי בחוזי המכר האחידים שתוכנם חוזרים באופן קבוע בכל חוזה מכר מקבלן שאנו נתקלים בו בתור עורכי דין של הקונים ביום יום בפרקטיקה . כאשר בפועל הקבלנים יודעים בדיוק את החוק ונראה שהם מתנהגים בצורה בריונית ועבריינית ואין מי שיאכוף את ההתנהלות הזו. בין כך ובין כך המצב המשפטי כיום הוא שהמחוקק לא סיים את מלאכתו ולפיכך על מנת לחסוך קיפוח והתדיינות מיותרות וכן את סבלו האינסופי של הרוכש ה"הצעה לסדר" שנראית לי כפתרון הגון ונחוץ היא תוספת ואו תיקון לחקיקה .ראשית הדבר החשוב בעייני להרחיב את סמכותו של רשם הקבלנים דהיינו, באם ירצה קבלן לפתוח חברה קבלנית לפני שיפתח את החברה ברשם החברות יהיה מחויב להיות רשום כקבלן בפנקס הקבלנים ולשלם אגרה בעד האישור ולאחר שיציג אישור מאת רשם הקבלנים רק אז רשם החברות יכול לפתוח את החברה . קיום מנגנון פרוצדוראלי אשר יעדכן בצורה מסודרת ושיטתית של הנתונים, ועדוכן בפנקס הקבלנים הרשומים יעדכן את הציבור מקבלנים שבינתיים פשטו את הרגל וחברות קבלניות שפורקו להתחיל את הפרויקט וזאת על מנת לא להטעות את הציבור בדבר יכולתם הפיננסית של הקבלנים וסיכון כספי הרוכשים. באותו עניין בנוסף יש לדאוג שמשרד השיכון יהיה מסוכרן עם בית הדין לחוזים אחידים בדבר פסקי דין שניתנו כנגד קבלנים על חוזים מקפחים שיהיו מפורסמים לציבור באתר רשם הקבלנים , במידה של מספר פסקי דין דומים כנגד קבלן מסוים על רשם הקבלנים לזמן את הקבלן לשימוע לפני שלילת רישיון. שנית הנחיית הקבלנים בבניית החוזה הרכישה על ידי תבנית של חוזה "רכישה " כתוספת לחוק ולאור העובדה שעולם הקבלנים נראה די פרוץ ואף לא באופק להיות מפוקח יש להדגיש כי על מנת שהשינויים המוצעים יתורגמו להרתעה אפקטיבית, ועל מנת שתובטח התוספת לחוק צריכה להיות בין היתר הגברה משמעותית של מספר המפקחים ברשם בקבלנים . ללא פיקוח ברמה הולמת ונאותה לא יהיה באפשרות רשם הקבלנים לממש את הסמכויות שיאצילו עליו אל מול הקבלנים אשר תהיה אפקטיבית יותר כאשר ידעו שחוזה הרכישה נבחן בעיניים מוקפדות כמו כן, על שר הבינוי והשיכון להשלים את המלאכה ולתקן את תקנות רשם הקבלנים בדבר סנקציות לכל הוראת חוק בצורה ברורה עם סכום קנס נקוב ששיעורו ירתיע את הקבלנים, עוד יש למנות מפקח על הקבלנים שילווה את הפרויקט מהנפקת החוזה ועד רישום הבית כבית משותף , אותו מפקח יקבל את טיוטת החוזה ינתח אותה מבחינה משפטית בהתאם לתבנית "לחוזה הרכישה "שבתוספת לחוק ויעביר אותה לאישורו של בית המשפט , וכל עוד החוזה לא מאושר על ידי המפקח ואו בית משפט לא יהיה ניתן להתחיל עם הליך מסע הרכישה ו/או התחלת הפרויקט בכלל ,לשם כך יש למנות מפקח בראשית תחילת הפרויקט על מנת שחוזה הרכישה יקבל תוקף של פסק דין. בנוסף לאסור על קבלן להמשיך את הפרויקט במידה ואין לו אישור מבית משפט על חוזה הרכישה ואו אם הקבלן אינו רשום . יודגש כי יש להתנות בכל הוראת חוק שאי מילוי החוק יגרור לסנקציה פלילית ולשיעור קנס נקוב שיקבע על ידי היועץ המשפטי לממשלה . העמדת מנגנון עיצומים כספיים נרחב, אשר הפעלתו מחייבת כוח אדם ייעודי הכולל מינוי מפקחים, ועדות ערעורים,אנשי מנהלה וכדומה ,זה המפתח להסדרת "חוזה רכישה מקבלן" הפרוצה ביימינו. להבנתי אין לדלג בחיזוק והגדלה של משאבי מערך הפיקוח זאת משום שברגע שקבלן מחליט לקפח בחוזה רכישה כל דרכיו לא יהיו אפודיקטי בפרויקט בין אם זה באיכות הבנייה ובין אם זה בבטיחות העובדים באתר הדבר משליך השלכות עצומות ברגע שאין פיקוח שמתחיל מתחילת ההליך.


תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.