ClickCease
 

הגנות לרוכשים ברכישת דירה מקבלן אפקט ההרתעה כיצד ?| מאת עו"ד מורני שיטרית


הרבה אנשים חושבים שבאם מגיעים לחברה אשר מציגה את עצמה כקבלנית של הפרויקט אז היא קבלן רשום באופן מסודר במשרד השיכון והבינוי בפנקס הקבלנים הרשומים אך לדאבוני הרב, לא כל הקבלנים רשומים ולכן הם מרשים לעצמם "הקבלנים " לדלג על תיקון חוק המכר והרבה מהרוכשים לא יודעים את זכויותיהם והאם תנאיי החוזה הם מקפחים או לא ורק בקבלת הנכס בדיעבד רואים כמה הם שגו וכמה תנאי החוזה הינם מקפחים בחוזה המכר יוצא אפוא בנסיבות דנן כי רוכשי הדירות שבויים בידי הקבלן שעורך להם חוזה דרקוני וחד צדדי . ובכל זאת ירצו לעמוד על זכויותיהם כדין ,די בכך שסעיף מבין סעיפיו של החוזה עלול לקפח את אותם רכושי הדירות וכן קיימת עילה לביטולו של הסעיף והצדקת הסרתו מהחוזה אז איך ניתן להגן על אותם זכיות הרוכשים ראשית לפני שירכשו את הנכס יבדקו האם הקבלן הוא קבלן "רשום" באם זה קבלן רשום והיה ואכן קיימים בחוזה תנאים מקפחים וכבר חתמו על החוזה יפנו למשרד הבינוי והשיכון וייגשו תלונה וזאת יעשה על יד בעל הנכס , מן הסתם שהרגולציה מטיבה ומרתיעה קבלנים רשומים ולכן אפקט ההרתעה כאן מאוד יעיל , רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון מטפל בתלונות נגד קבלנים הרשומים בפנקס הקבלנים, בנושאים הנדסיים-טכניים כגון: ליקויי בנייה, רטיבות ואי-השלמת עבודות, במהלך תקופת הבדק לפי המפורט בתיקון מס' 3 ו/או תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות ), או לפי תקופת הבדק הקבועה בהסכם המכר או בפסק דין חלוט. כמו כן, הוא מטפל בתלונות העוסקות בהפרה מעשית של המוסכם בחוזה, כגון: איחור במסירת הדירה, אי-רישום בטאבו, אי-ביצוע המובטח במפרט הטכני. מסגרת הטיפול בתלונה היא לפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 ולפי תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשמ"ט-1989 החלטות רשם הקבלנים נבחנות במבחן משפטי כולל בוועדת ערר בית משפט לעניינים מנהליים ואף בבית המשפט העליון. רשם הקבלנים מופקד על הנפקה, ניהול ורישום קבלנים בפנקס הקבלנים בישראל יש לציין שהחלטות בדבר התלונה מפורסמות באתר בינוי ושיכון כמו כן מפורסם שמה של החברה הקבלנית והעונש לרבות קנס והתלייה של הרישיון ,יש לציין שזה קלף חזק בידי הרוכש כאשר הקבלן יודע שלרוכש יש את ההגנה ממשרד השיכון והבינוי הוא די נרתע וייתכן מאוד שינסה לא להתחכם עם הרוכש בחוזה בתנאים מקפחים , לרוב התלונה למשרד השיכון היא בעיקר על קבלנים המפרים מבחינה חוקית תנאי בטיחות באתר בנייה או ביצוע בנייה ללא היתר הגוררת את הקבלן לכתב אישום אך רשות משרד השיכון והבינוי שבראשה עומד רשם הקבלנים לא תאכל לשנות את אותם התנאים המקפחים של החוזה ואמלא כל זה לא הספיק מה אם אותם קבלנים אשר לא רשומים כקבלנים רשומים בפנקס הקבלנים אשר מתיר להם לעסוק בתחום כמו בכל ענף יש בעלי מקצוע וחברות פיראטיות והרוכש לא יודע את זה הוא נכנס למשרד מכירות מפואר מציגים לו תאוריה די אמינה והרוכש קונה את זה , מה שגורר את הרוכש להוציא הוצאות גבוהות להליכים משפטים על מנת לעמוד על טענותיו וזכויותיו בחוזה הרכישה לאחר שכבר רכש את הנכס שאינם מופרכות אלא אמיתיות יצוא אפוא שהרוכש עומד מול הקבלן לבדו ללא רוח גבית או יועץ משפטי ונותר לו לבחור בשני מסלולים כדי לטעון את טענותיו : בראשון יכול לטעון במסגרת הליך בבית הדין לחוזים אחידים לביטולו של חוזה אחיד הליך זה מתנהל בין המוכר המנסח את החוזה לבין הגופים הבאים: היועץ המשפטי לממשלה, המועצה הישראלית לצרכנות, רשות הצרכן בהסתדרות, וכל ארגון אחר שאושר ע"י שר המשפטים בית הדין לחוזים אחידים ,ולמה הוא נועד בית הדין מטרתו היא לסייע ולהגן על רוכשים אשר רקמו מערכת יחסים חוזית מקפחת אל מול הקבלן. בהרבה מקרים בית הדין מורה על שינוי הנוסח והמצאתו מחדש לאישור בית הדין ובחלק המקרים הוא מורה על ביטול סעיפים שונים אשר באים לידי ביטוי בקיפוח לרוכש. במסלול השני יכול כל רוכש, שחתם על נוסח חוזה אחיד, לטעון טענת קיפוח בפני בית המשפט בהליך המתנהל בין הצדדים לפי סעיף 20 לחוק החוזים האחידים . למותר לציין שההליך בבית המשפט הוא ארוך ומייגע קרי, במסלול השני וכן יכול לקחת כמה שנים ועד שהוא מגיע לקיצו יתכן שהקבלן כבר לא יעסוק בעבודות בנייה ולכן זה לא יהיה אפקטיבי כלל וכלל החלטת בית המשפט . ההבדל בין שתי דרכי הביטול בא לידי ביטוי בהיקף תוקפה של ההחלטה ,כלומר, בית המשפט שדן בתביעתו של אדם ספציפי יכול לקבוע כי התנאי הוא מקפח ביחס לאותו אדם ספציפי בלבד. לעומת זאת, בית-הדין לחוזים אחידים יכול לקבוע שתנאי בחוזה הוא מקפח והחלטתו תתייחס לכל ההסכמים בהם מופיע התנאי המקפח. בהמשך לתיקון החוק שהינו קצת מושיע בזמנינו חוזה הרכישה נבדק על ידי הרוכשים בעיניים אחרות כבר לא בעיניים עצומות .על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג– 1973 חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים הבאים: מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה. תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים כניסה וקומת גג, תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית, הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה, מינוי חברת אחזקה, הוצאות חלק מהרכוש המשותף, שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה. לאט לאט התיקון של חוק המכר בא לידי ביטוי במודעות של הרוכשים ומתחיל לחלחל אומנם בהדרגה , רוצה לומר כי מעטים מהצרכנים הישראלים לפני חתימתם על החוזה מול החברה הקבלנית נעזרים ביועץ משפטי שיבחן את החוזה לפני מועד החתימה וחלק מהצרכנים נמנעים מלשכור את שירותיו משיקולים כלכלים כאילו ואחרים . תפקידו של היועץ המשפטי לבחון את המילים המשפטיות המורכבות בחוזה ,זאת על מנת שיגן על הצרכנים מנוסח החוזי שבו מסתתרים מושגים ותנאים מקפחים שמתגלים גם כבלתי חוקיים והכי חשוב שעל כך יש לשים דגש יחסוך לרוכש עלויות כספיות .אותו יעוץ משפטי שבו הם נעזרים יכול למנוע מאותם רוכשים להיגרר להליכים משפטים שלהם עלויות עצומות .אך רוצה לומר שבתקופתנו עקב עולם המולטימדיה הכל חשוף לרוכשים יכולים גם הם להיחשף להגנות שיעמדו לצידם בעת חתימת החוזה לא בכולם אך במקצתם .

תוכן האתר ניתן לציבור הרחב לתועלת קבלת אינפורמציה כללית בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי יחידני, הניתן על ידי עורך דין.